Según el Banco de España, adquirir una vivienda en nuestro país cuesta de media 7,5 años de salario íntegro, cifra que duplica los 3,5 años que se requerían en 1997
Tanto asociaciones patronales como instituciones independientes y despachos jurídicos coinciden en que la carga fiscal que recae sobre la vivienda nueva es uno de los obstáculos estructurales más importantes para el acceso a la propiedad en España
El acceso a la vivienda acapara el debate público en España. En un contexto marcado por el encarecimiento de los precios, la escasez de oferta y la creciente dificultad de los jóvenes para emanciparse, voces del sector inmobiliario apelan a la rebaja de los impuestos por parte de la administración pública. Los datos respaldan la urgencia del problema: según el Banco de España, en 2025 adquirir una vivienda en nuestro país cuesta de media 7,5 años de salario íntegro, cifra que duplica los 3,5 años que se requerían en 1997 y que refleja cómo los precios han crecido muy por encima de los sueldos en las últimas décadas.
En este sentido, el presidente-CEO del modelo Tu Primer Hogar, Francisco Gómez Palma, considera que el Estado debería enfocarse en facilitar el acceso a la vivienda. “Es inconcebible que alguien tenga que emplear un año de su salario y el de su pareja solamente para pagar el impuesto de la compra de la primera vivienda, que es un derecho constitucional. El Estado tendría que eliminar el pago del IVA o el ITP cuando se adquiere la primera casa” espeta. El empresario recuerda el artículo 47 del ordenamiento jurídico en el que se reconoce el derecho a una vivienda digna y sostiene que la Administración Pública debería “enfocarse en facilitar el acceso a ella. No es una opinión particular, somos muchos los que estamos alzando la voz”, sostiene.
La posición de Gómez está respaldada por el análisis de la Cátedra Real Estate Alfil de San Telmo Business School, que sitúa a España como el segundo país de la OCDE con mayor tributación efectiva marginal sobre vivienda habitual. Según este estudio, quienes adquieren una vivienda deben abonar entre un 8% y un 10% en concepto de ITP (vivienda usada), o un 10% de IVA más el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados en obra nueva, lo que puede suponer un desembolso de entre 20.000 y 35.000 euros, cifras que con frecuencia superan el salario medio neto anual situado en torno a los 27.000 euros.
El sistema actual penaliza a quienes ejercen su derecho constitucional a una vivienda digna. No es lógico que por comprar su primera vivienda un ciudadano tenga que pagar en impuestos lo mismo que gana en un año”, subraya Gómez.
En este contexto, la fiscalidad que grava la compra se convierte en una barrera especialmente difícil de superar para las rentas medias y bajas, obligando a muchos jóvenes a vivir en habitaciones o viviendas minúsculas a precios muy elevados”, apuntala el CEO de la constructora Gesteco y miembro del consejo asesor de la Cátedra, Álvaro Osborne Gutiérrez.
Gómez afirma que en el tránsito de la construcción la administración pública percibe impuestos a lo largo de todo el proceso a través de los distintos agentes participantes. “Es el caso del dueño del suelo, el banco que financia el proyecto, el trabajo de los arquitectos y de los empleados de la obra… En este recorrido se genera riqueza y todos pagan sus impuestos, pero al consumidor final, al que necesita la vivienda para vivir, no se le debería cobrar impuestos. Simplemente quitando el IVA ya se obtiene una rebaja del 10% en el precio del inmueble”, defiende.
La magnitud del problema queda patente al analizar la evolución histórica. En 1995, el precio medio de una vivienda de 80 metros cuadrados era de algo menos de 55.400 euros, mientras que el sueldo medio rondaba los 19.850 euros. Treinta años después, los salarios se han duplicado hasta cerca de los 40.000 euros, pero el coste de comprar esa misma vivienda se ha casi triplicado, alcanzando los 157.800 euros de media en España. Los expertos de la Cátedra de San Telmo señalan que esta brecha entre salarios y precios —los sueldos apenas crecieron un 2,7% en 2024— “reduce drásticamente la capacidad de compra de muchas familias”.
Las voces del sector son bastante consistentes: tanto asociaciones patronales (APCEspaña, APROVIBA), como instituciones independientes económicas (FEDEA, CGE), colegios profesionales (Economistas de Madrid) y despachos jurídicos coinciden en que la carga fiscal que recae sobre la vivienda nueva —con el IVA como principal protagonista— es uno de los obstáculos estructurales más importantes para el acceso a la propiedad en España.
Sensibilizado por esta problemática, Francisco Gómez, ha impulsado el proyecto Tu Primer Hogar, un modelo inmobiliario que aspira a atenuar las trabas económicas existentes eliminando el pago total de la entrada y ofreciendo al futuro propietario un periodo inicial de alquiler en el que aproximadamente el 50% de la cuota se destina a una hucha cuyo ahorro es descontado del precio final de la casa en el momento de la compra. “Somos conscientes de que este gesto no va a resolver en su dimensión este grave problema, pero es un paso hacia adelante que damos desde el ámbito privado y que puede ayudar a cambiar la vida de muchas personas. Ojalá muchos más se unieran a nosotros y lográsemos un cambio de esta situación”, explica el CEO.
La iniciativa surge en un contexto en el que comprar una casa se ha convertido en una quimera para las generaciones más jóvenes. el último Según el último barómetro del Centro de Investigaciones Sociológicas (CIS), la vivienda vuelve a situarse como el principal problema en España y lo hace marcando un récord histórico). Según el estudio correspondiente al mes de mayo, casi la mitad de los españoles (48,8%) la señala como una de las principales preocupaciones del país, consolidando una tendencia al alza que se acelera en los últimos meses. “Resulta paradójico que mientras se busca facilitar la compra de un inmueble, se mantengan impuestos que encarecen automáticamente su adquisición en miles de euros. Si de verdad queremos soluciones estructurales, este es uno de los puntos que hay que revisar de forma urgente”, concluye Gómez.
Otra singularidad de esta innovadora fórmula con vocación social es que el precio de venta de la casa se establece desde el inicio y se mantendrá fijo incluso aunque se produzcan variaciones del mercado inmobiliario. El inquilino originario terminará el camino, si lo desea, como propietario, y parte de su cuota de alquiler será tomada como descuento del precio en el momento de la adquisición. En un escenario en el que la eliminación del IVA se hiciera efectiva, los futuros propietarios del programa podrían además planificar su ahorro con mayor precisión, al conocer de antemano el precio final sin cargas fiscales.
La ciudad malagueña de Estepona acogerá la primera promoción de esta propuesta con la construcción de una urbanización de 27 viviendas de 2 y 3 dormitorios. Existen otros proyectos previstos en la provincia de Málaga, Sevilla, Cádiz, y Granada, así como distintas ubicaciones en territorios fuera de Andalucía. Si se cumple la planificación, está prevista la proyección de 400 viviendas en un plazo de tres años y de unas 1.000 en el plazo de cinco años.