Francisco Gómez Palma, presidente-CEO de Tu Primer Hogar, ha sido invitado en los Informativos de TV Marbella para explicar en detalle el modelo que permite a jóvenes y familias acceder a su primera vivienda en propiedad sin necesidad de pagar una entrada inicial. En la entrevista aborda cómo funciona el sistema, qué requisitos hay, los proyectos en marcha y las posibilidades de inversión.
Puntos clave de la entrevista:
- El modelo permite entrar como inquilino y comprar la vivienda al cabo de 5 años a un precio fijado desde el primer día.
- Aproximadamente el 50% del alquiler mensual se capitaliza como parte de la entrada´.
- El único coste inicial es el IVA en el momento de la compra.
- Proyectos en marcha en Estepona, Fuengirola, Málaga, Umbrete, Tomares, Chiclana y Granada.
- Requisitos: no tener vivienda en propiedad, situación laboral estable e ingresos que no comprometan más del 35% en el pago mensual.
- La acción de Tu Primer Hogar saldrá a cotizar en la bolsa de Madrid desde 2 euros.
Cuéntanos en qué consiste esta iniciativa, ¿qué es?
Bueno, la verdad es que el propio nombre lo define, es Tu Primer Hogar. Hemos creado un producto que facilita que la gente adquiera su primera vivienda.
De hecho, uno de los requisitos para poder acceder a este programa es no tener una vivienda en propiedad. Después de casi dos años, viendo el problema que hay, empezamos a analizar, a desarrollar el producto. Vimos que la principal barrera que hay actualmente, para acceder a la vivienda en propiedad es el pago de la entrada.
En España hay ocho millones y medio de jóvenes por debajo de 35 años. De esos ocho millones y medio, aproximadamente dos millones y medio tienen trabajo, tienen ingresos suficientes para pagar una mensualidad, pero no tienen capacidad de ahorro para pagar esa entrada. Es por esta razón por la que hemos desarrollado esta alternativa. Se trata de un formato muy parecido al alquiler con opción a compra, pero mejorado.
En nuestro caso, las familias interesadas entran pagando un alquiler y, cuando pasan cinco años, abandonan la fórmula del alquiler para empezar a pagar hipoteca. El único cambio que hay en ese tránsito, es que cuando efectúa la compra y empieza a pagar hipoteca, tiene que pagar el IVA de la compra de la vivienda. Esta obligación fiscal es algo que nosotros no podemos evitar.
El artículo 47 de la Constitución dice que todos los españoles tenemos derecho a una vivienda digna y, además, dice que el Estado tendrá que adoptar las medidas necesarias, o deberá adoptar las medidas necesarias para facilitarlo. Los impuestos que grava la compra de una vivienda, suponen aproximadamente un año de ingresos de la unidad familiar. Nosotros proponemos, y siempre lo reclamamos, que el Estado, adopte esas medidas que dice el artículo 47 de la Constitución. Si la Administración, en un futuro, tuviera bien relajar esta medida, o incluso anularla, al menos cuando es la primera vez que un español se compra una vivienda en propiedad, no tendría que pagar nada. Solo abonaría el pago del alquiler y en el momento de la compra, los gastos propios de la escritura y el registro de notaría.
Con nuestro modelo se establece el precio de compra desde el día que entra como inquilino. Es decir, desde el primer momento, sabe cuánto le va a costar esa vivienda dentro de cinco años, y además parte de ese alquiler, aproximadamente en torno al 50%, se destina a capitalización del precio, con lo que cuando llega el momento de escriturar, la parte que corresponde a la entrada ya se ha pagado como parte del alquiler.
Para poder acceder a una vivienda en esas condiciones, ¿qué proponéis? ¿Hace falta una vivienda u os ocupáis también de ese proceso de que construcción del inmueble?
De hecho, la diferencia con otras empresas que hacen algo parecido es que nosotros no compramos viviendas construidas, nosotros ejecutamos las viviendas. Tu Primer Hogar quiere establecer unos estándares de calidad, no sólo de calidad en la construcción, sino de eficiencia. Es importante que nuestros clientes tengan unas viviendas eficientes, hay que contribuir también al medio ambiente. Nosotros desarrollamos proyectos completos, compramos el suelo, controlamos el proyecto de arquitectura, de construcción, la fase de alquiler y después la venta a los cinco años.
¿Cómo son las características de la vivienda, son similares o cada promoción es diferente?
Bueno, en general nosotros tenemos una línea definida, generalmente van a ser viviendas plurifamiliares. El primero es el de Estepona, está integrado por viviendas de dos y tres dormitorios. Es verdad que tenemos un proyecto en el Aljarafe sevillano que son adosadas, pero se debe a la característica de la zona, que es un área donde se demanda esta tipología.
Esa primera promoción es la de Estepona, pero háblame del resto, qué más promociones tenéis y háblame también de Marbella, porque todavía no está en marcha Marbella, pero andáis con esa intención también, ¿verdad?
Actualmente tenemos negociado suelo para ejecutar en torno a 400 viviendas en las localidades de Estepona, Fuengirola, perímetro de Málaga, Umbrete, Villanueva del Ariscal, Tomares, Chiclana, Granada… Tenemos en fase de estudio algunos proyectos más en Guadalajara y dentro de la Comunidad de Madrid.
Quien quiere aspirar a una vivienda vuestra no puede tener otra en propiedad. ¿Qué otros requisitos debe cumplir una persona que quiera aspirar a una vivienda?
Bueno, como dice nuestro nombre, queremos que Tu Primer Hogar sea la primera vivienda. Intentamos alejarnos del modelo especulativo del sector, no damos esta facilidad a personas que ya tienen una vivienda. Ese es nuestro primer requisito. Luego, tener una situación laboral estable y tener unos ingresos económicos que te permitan pagar con cierta comodidad los pagos mensuales. Es decir, que una sola persona o en pareja, no comprometa más del 35% de sus ingresos con el pago del alquiler. Una vez pasados los 5 años de alquiler, se comprueba de nuevo estas circunstancias para que puedan acceder a la compra.
Nada más. No hace falta nada más. Que sean perfiles que cumplan con el compromiso del alquiler porque, entre otras cosas, el banco no les va a conceder la hipoteca si ha estado fallando recurrentemente en el pago del alquiler. Hay que aclarar a todo el mundo que nuestro modelo no es un proyecto de vivienda de promoción pública, de vivienda social, que son las que impulsan normalmente las administraciones.
¿Hay algún tipo de bolsa en la que inscribirse?
Efectivamente, ya hay un registro abierto. De hecho, antes de la presentación institucional, desarrollamos foros privados con potenciales inversores y ya contamos con un alto número de interesados. Tras la convocatoria pública hemos recibido cerca de 200 peticiones de información. Seguimos recepcionando peticiones ya que este proceso inicial es largo. Nuestro equipo se encarga de guiar y orientar a los interesados. No existe un orden por entrega de solicitud. Al final se seleccionarán los mejores perfiles.
Hablabas de Marbella. ¿hay intención de establecer este modelo en la ciudad?
Nos hubiera encantado. Esta es una empresa que va a cotizar en la bolsa de Madrid, pero su sede está en Marbella y, aquí es donde se va a mantener. Cuando nos desarrollemos en el resto del territorio español, se abrirán otras oficinas y la sede social va a seguir estando en Marbella. Nos hubiera encantado que el primer proyecto se hubiera desarrollado en esta ciudad, pero, desafortunadamente, no hemos encontrado aún los terrenos adecuados.
Desgraciadamente en Marbella todo el producto que se hace está dirigida a un alto poder adquisitivo y no se hace vivienda para la clase media. Una pareja en Marbella que gane el sueldo medio nacional, que son 27.000 euros al año, son 54.000 euros al año una pareja, no tiene posibilidad de comprar una vivienda. Estamos en búsqueda activa de suelo para poder desarrollar proyectos en la zona.
Lo cierto es que hemos identificado 17 provincias en toda España donde existe ese problema de una alta presión para acceder a la vivienda. Que por algo es el principal problema para los españoles. En todas las encuestas aparece como la primera inquietud.
Desde el punto de vista empresarial, ¿has detectado interés por invertir en vuestro proyecto, por hacerlo más grande?
Sí, la verdad es que sí. De hecho es la primera experiencia que tenemos. Es verdad que este proyecto lo impulsa nuestra empresa familiar, Grupo Alfil, pero sólo tiene un 20%. El resto de inversores son ajenos a la familia y la verdad es que sí se ha despertado bastante interés. En este sentido, hemos reservado una parte de las acciones para que a partir del toque de campana cualquier persona pueda participar mediante la compra de acciones. La acción va a salir en torno a dos euros. Es decir, a partir de esa cantidad, se puede invertir en el sector inmobiliario sin necesidad de tener que ahorrar lo suficiente como para comprar un pequeño apartamento.
Muchísimas gracias por haber estado con nosotros este ratito, por habernos explicado este proyecto que ojalá sirva para dos cosas: para ganar dinero desde el punto de vista empresarial y para ayudar a que mucha gente pueda acceder a una vivienda que se ha puesto muy complicado.
Desde nuestro punto de vista, el primer objetivo es ganar dinero. Si las empresas no ganan dinero se mueren, y el segundo objetivo es devolver a la sociedad parte de lo que la sociedad nos da. En Alfil tenemos el programa de becas y otra serie de programas de ayudas sociales, en Tu Primer Hogar pasa lo mismo. Estoy buscando una frase que ayude a entender este modelo y lo que mejor lo describe es que vamos a intentar cambiarle la vida a mucha gente, y eso es un poco la filosofía. Vamos a ganar dinero porque si no ganamos dinero la empresa no subsiste, pero, después de ganar dinero, vamos a intentar cambiar la vida a mucha gente. Ojalá, que así sea.