El programa Andalucía Capital de Onda Cero entrevista a Francisco Gómez Palma, presidente y CEO de Tu Primer Hogar. Reproducimos los puntos clave de la conversación.
Fuente: Programa Andalucía Capital, Onda Cero Andalucía.
El mercado de la vivienda no da tregua. Los precios del alquiler en Sevilla han subido cerca de un 7% interanual y la situación en Málaga es de las más tensionadas del país. En este contexto, ¿de dónde nace Tu Primer Hogar?
Nace de detectar cuál es el principal problema que aparece en todos los análisis sociales hoy: el acceso a la vivienda, principalmente por parte de los jóvenes, y a la vivienda en propiedad. Lo que hacemos es eliminar la principal barrera, que es el pago de la entrada de la vivienda.
¿Cómo funciona exactamente el modelo?
Es una fórmula parecida al alquiler con opción a compra, pero con diferencias importantes. El cliente entra en una vivienda nueva (la construimos nosotros, la estrena desde el primer día) y durante cinco años paga un alquiler de mercado. Al final del quinto año, compra la vivienda: deja de pagarnos el alquiler a nosotros y empieza a pagar la hipoteca al banco.
El único desembolso importante que tiene que hacer es el IVA de la compra, que es un 10%. Si en algún momento la administración decidiera eliminar esa carga fiscal para la primera vivienda, no tendrían que pagar prácticamente nada.
¿Y el precio de compra? ¿Cómo se protege al cliente ante las subidas del mercado?
Esa es una de las claves del modelo. El día que el cliente entra como inquilino ya sabe el precio que va a pagar por la vivienda dentro de cinco años. Da igual cómo evolucione el mercado, cuánto crezca el precio de la vivienda: ese precio es invariable. Eso le da una certidumbre enorme para planificar su futuro.
Pero entonces, ¿cómo garantizan la viabilidad económica del modelo para la empresa y para los inversores
Es sencillo. Nosotros la inversión la hacemos en el momento inicial, cuando el cliente entra como inquilino. A partir de ahí, calculamos el precio de compra que tendría hoy y lo llevamos a cinco años con un pequeño factor corrector. En el primer proyecto, ese factor es un 4%, cuando el año pasado el mercado subió un 9,7%. El precio que ya hemos dado a nuestros clientes no se va a ver alterado por la evolución del mercado.
Nuestra empresa no busca la inmediatez de construir y vender de golpe. Podemos esperar esos dos años de construcción más cinco de alquiler (siete años en total) para vender las viviendas. Si de esta forma dejamos algo de huella en la sociedad, bienvenido sea. Y siendo un negocio rentable, que también hay que decirlo: las empresas hay que montarlas para ganar dinero, si no, no subsisten.
¿A quién va dirigido exactamente? ¿Solo a jóvenes?
Está enfocado principalmente a jóvenes, pero puede acceder cualquier persona de hasta unos 40 o 45 años. El límite real lo pone el banco, no nosotros: si entras con 45, más cinco años de alquiler son 50, y ningún banco te dará una hipoteca que lleve más allá de los 75 años de edad.
Eso sí, hay un requisito fundamental: no tener ninguna vivienda en propiedad. Si alguien está pensando en usarlo para tener una vivienda adicional, no es nuestro programa. Está diseñado exclusivamente para quien todavía no ha podido acceder a su primera vivienda.
¿En qué se diferencia entonces de un alquiler con opción a compra tradicional?
En el alquiler con opción a compra clásico, uno puede ejecutar la opción de compra cuando quiera. En nuestro modelo, la compra es al final del quinto año. Podríamos dar una ventana de salida a partir del inicio del cuarto año, pero entonces sí implicaría un pequeño desembolso inicial. Sin entrada, es al final del quinto año.
Lo que ganamos con esto es estabilidad. Los jóvenes pueden planificar su futuro sabiendo cuál es su alquiler (que solo se actualiza con el IPC durante los cinco años) y cuál será el precio de compra desde el primer día. Eliminamos el factor especulativo por completo.
Han comenzado en Estepona con 27 viviendas. ¿Cuál ha sido la respuesta?
Presentamos el proyecto de Estepona hace aproximadamente un mes y hemos recibido más de 300 solicitudes para 27 viviendas. Fíjese cómo está el problema.
¿Y cuáles son los próximos pasos?
El siguiente proyecto está en el Aljarafe sevillano, en Umbrete, donde ya hemos comprado suelo: serán 32 unidades. Tenemos un acuerdo cerrado para 72 unidades en Villanueva del Ariscal, estamos intentando cerrar suelo en Tomares y tenemos un acuerdo pendiente de firma en Chiclana para 60 viviendas. Además, estamos pendientes de cerrar acuerdos en Málaga capital y en el área metropolitana de Granada.
Con todo este suelo, tendríamos una cartera de aproximadamente 400 viviendas, que es totalmente insuficiente para el grave problema que existe. Hay más de dos millones y medio de jóvenes españoles que tienen capacidad para pagar la mensualidad de una hipoteca, pero no tienen capacidad de ahorro para pagar la entrada.
¿Quién está detrás de Tu Primer Hogar y cómo piensan crecer?
El proyecto nace de Grupo Alfil, una SOCIMI de Marbella que es de mi familia. Pero, precisamente para poder crecer más rápido, hemos dado entrada a inversores externos y estamos continuamente en reuniones con nuevos posibles inversores. Si captamos más dinero, en vez de hacer 400 viviendas en los próximos dos o tres años, haremos 800 o 1.000. Todo depende del capital que captemos para seguir comprando suelo. Al final, más inversión significa más viviendas y más jóvenes a los que podemos ayudar, que es el objetivo final.
*Esta entrevista fue emitida en el programa Andalucía Capital de Onda Cero Andalucía. Los contenidos han sido editados y adaptados para su publicación en este espacio manteniendo la fidelidad al original.